費用・相場　／　更新：2026年8月13日

原状回復の費用相場｜坪単価とスケルトン返しの負担

オフィスで坪3万〜10万円。スケルトン返しなら倍近くかかります。

事業用物件の原状回復は、住居用とは負担の範囲が違います。 経年劣化まで借主が負担する契約が一般的で、退去時に数百万円を請求されることがあります。入居前の確認が、唯一の対策です。

用途別の費用相場（坪単価）

用途・条件	坪単価	50坪の場合
小規模オフィス（〜50坪）	3万〜5万円	150万〜250万円
中〜大規模オフィス（100坪〜）	5万〜10万円	250万〜500万円
スケルトン返し	10万〜20万円	500万〜1,000万円
飲食店（厨房設備あり）	10万〜30万円	500万〜1,500万円
物販店舗	5万〜15万円	250万〜750万円
倉庫	1万〜3万円	50万〜150万円

※ ビルのグレード、指定業者の有無、工事の時間帯（夜間・休日）で上下します。

作業の内容

工事	内容
間仕切りの撤去	会議室やパーテーションを取り払う
床の張替え	タイルカーペット、OAフロアの撤去
壁・天井のクロス張替え	ヤニ・汚れ・ビス穴の補修
照明・空調の復旧	増設した設備の撤去、原位置への戻し
電気・LAN配線の撤去	増設した配線と分電盤の復旧
什器・廃棄物の処分	産業廃棄物としての処理費用
看板・サインの撤去	外部・共用部に設置したもの

「スケルトン返し」の意味を確認する

契約書に「スケルトン渡し・スケルトン返し」とあれば、 コンクリートの躯体だけの状態に戻す義務です。床も天井も壁も、電気配線も空調も撤去します。
入居時に既に内装があった（居抜きで入った）場合でも、契約上スケルトン返しなら、 自分が作っていない内装まで撤去することになります。入居前に、どの状態で借りたかを写真と書面で残してください。

契約時に確認すること

原状回復の範囲：どの状態に戻すのか。スケルトンか、入居時の状態か
入居時の状態の記録：写真と図面を残し、貸主と共有しておく
工事業者の指定：貸主指定か、借主が選べるか
工事の時間帯：夜間・休日しか工事できないビルは費用が2〜3割上がる
設備の扱い：残置してよいもの（貸主が引き取るもの）があるか
保証金との相殺：精算の時期と方法

交渉できる余地

入居前なら、原状回復の範囲を交渉できます。「スケルトン返し」を「入居時の状態に戻す」に変えられれば、費用が半分以下になることもあります。
退去が決まってからでは、契約書の条項がそのまま適用されます。 物件を決める前が、唯一の交渉のタイミングです。

費用を抑える方法

入居時の状態を記録しておく：写真・図面・立会い記録。経年劣化の主張の根拠になる
内訳を求める：「一式」は認めず、㎡単価と数量を出してもらう
相見積もりを取る：業者指定がない場合。2〜3割の差が出ることがある
次の借主に引き継ぐ：居抜きで入る借主が見つかれば、原状回復が不要になることがある
残置の交渉：空調や照明を残してよいか確認する。撤去費が浮く

よくある質問

原状回復はいくらかかりますか？

オフィスで坪3万〜10万円、スケルトン返しなら坪10万〜20万円が目安です。50坪なら 150万〜1,000万円。飲食店など設備の多い店舗は、さらに高くなります。

なぜ住居用より高いのですか？

住居用は「通常の使用による損耗は貸主負担」が原則ですが、事業用は特約で借主負担にできるとされているためです。契約書に「借主の負担で原状に復する」と書かれていれば、経年劣化を含めて負担することになります。

工事業者を自分で選べますか？

多くの契約で貸主指定の業者と定められています。相見積もりが取れないため、金額が高止まりしやすい構造です。契約時に「借主が業者を選定できる」と交渉できれば、費用を抑えられることがあります。

見積もりが高すぎる気がします。

内訳を求めてください。「一式」でしか出てこない場合は、㎡単価と数量を示すよう依頼します。入居時の状態を写真で残していれば、経年劣化の範囲を主張する材料になります。

まとめ

オフィスで坪3万〜10万円。スケルトン返しなら坪10万〜20万円。
事業用は特約で経年劣化まで借主負担にできる。
交渉できるのは入居前だけ。契約書の条項を必ず確認する。
入居時の状態を写真で残しておくと、退去時の交渉材料になる。

移転全体の費用はオフィス移転の費用、契約の注意点は事業用賃貸借契約の注意点を参照してください。

この記事の金額について

掲載している金額は、一般的な発注で見かける水準をもとにした目安です。実際の費用は要件・地域・体制によって変わります。必ず複数社から見積もりを取り、「何が含まれていて、何が含まれていないか」を比べたうえでご判断ください。