不動産管理会社の管理料｜賃料の何%が相場か
管理料は賃料の3〜5%。ただし何が含まれるかで実質の負担が変わります。
賃貸物件の管理を委託する費用は「賃料の3〜5%」と言われますが、 実際の負担はその料率に何が含まれるかで変わります。 安い管理料でも、修繕のたびに別料金がかかれば総額は増えます。
管理方式の比較
| 集金代行（一般管理） | 一括借上げ（サブリース） | |
|---|---|---|
| 費用 | 賃料収入の3〜5% | 賃料の10〜20%を差し引く |
| 空室リスク | オーナーが負う | 管理会社が負う（保証賃料） |
| 賃料の決定 | オーナーが決める | 管理会社と協議 |
| 入居者の選定 | オーナーが承認 | 管理会社が決める |
| 収益 | 満室なら高い | 安定するが低い |
| 向いている人 | 物件が埋まりやすい。手間をかけられる | 安定を優先。遠方に住んでいる |
「30年一括借上げ」でも、保証賃料が固定とは限りません。
多くの契約に2〜5年ごとの賃料改定条項があり、
周辺相場の下落を理由に減額を求められることがあります。
また、借地借家法により管理会社（借主）の立場が保護されるため、
オーナー側から簡単に解約できないケースがあります。
契約前に、賃料改定と解約の条項を必ず確認してください。
管理料に含まれるもの・別料金になるもの
| 業務 | 扱い | 別料金の目安 |
|---|---|---|
| 入居者の募集・広告 | △ 別料金のことも | 広告料 賃料1〜3か月 |
| 賃貸借契約の締結 | △ 別料金のことも | 仲介手数料 賃料1か月 |
| 賃料の集金・送金 | ◎ 含まれる | — |
| 滞納の督促 | ◎ 含まれる | 法的手続きは別 |
| クレーム・設備故障の対応 | ◎ 含まれる | 修理費は実費 |
| 退去の立会い・精算 | ○ 含まれることが多い | — |
| 原状回復工事 | ✕ 別料金 | 実費＋管理手数料 |
| 法定点検（消防・エレベーター） | ✕ 別料金 | 実費 |
| 大規模修繕 | ✕ 別料金 | 実費＋工事管理料 5〜10% |
| 日常清掃 | △ 契約による | 月1万〜5万円 |
管理料が3%でも、原状回復や修繕のたびに
工事費に10〜20%の手数料が乗る契約があります。
年に何度も工事が発生する物件では、こちらのほうが総額に効きます。
見積もりを取るときは、
「管理料の料率」と「工事を発注したときの手数料」の両方を聞いてください。
管理会社を選ぶ観点
- そのエリアの管理実績：入居者の募集力は地域性が強い
- 入居率の実績：管理物件全体の入居率を聞く
- 報告の頻度と形式：月次の収支報告があるか。Web で確認できるか
- クレーム対応の体制：24時間対応か、平日日中のみか
- 工事の手数料：修繕や原状回復に何%乗るか
- 解約の条件：予告期間、違約金の有無
よくある質問
管理料の相場はいくらですか？
集金代行型で<strong>賃料収入の3〜5%</strong>が目安です。月20万円の賃料なら 6千〜1万円。一括借上げ（サブリース）なら賃料の10〜20%を差し引いた額がオーナーの手取りになります。
集金代行とサブリースはどう違いますか？
<strong>集金代行</strong>は入居者から集めた賃料を管理料を引いてオーナーに渡す方式で、空室のリスクはオーナーが負います。<strong>サブリース</strong>は管理会社が一括で借り上げ、空室でも一定額を保証しますが、その分手取りは減ります。
管理料に何が含まれますか？
一般には入居者の募集、賃料の集金・督促、クレーム対応、退去の立会い、簡易な清掃です。<strong>大規模修繕、原状回復工事、法定点検</strong>は別料金になることが多くあります。
管理会社は変えられますか？
変えられます。解約予告は3〜6か月前が一般的です。ただしサブリース契約は借地借家法の保護を受けるため、<strong>オーナー側からの解約が難しい</strong>ことがあります。契約前に解約条件を確認してください。
まとめ
- 集金代行は賃料の3〜5%、サブリースは10〜20%を差し引く。
- サブリースは保証賃料が見直される。解約も難しいことがある。
- 料率だけでなく工事の手数料を確認する。
- 入居者の募集力は地域性が強い。そのエリアの実績を聞く。
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掲載している金額は、一般的な発注で見かける水準をもとにした目安です。 実際の費用は要件・地域・体制によって変わります。必ず複数社から見積もりを取り、 「何が含まれていて、何が含まれていないか」を比べたうえでご判断ください。