費用・相場　／　更新：2026年8月13日

仲介手数料の上限｜売買・賃貸それぞれの計算

上限は法律で決まっています。無料にできるのは、貸主から受け取る場合です。

不動産の仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が決まっています。 会社によって自由に決められるものではなく、 上限を超える請求は違法です。 計算方法を知っておけば、提示された金額が妥当か判断できます。

賃貸の仲介手数料

※ 実務では「借主の承諾」を得たうえで1か月分を受け取ることが一般的です。 事業用も同じ扱いです。

売買の仲介手数料

「手数料無料」の仕組み

仲介会社は、貸主と借主の双方から手数料を受け取れます（合計で上限まで）。 借主を無料にする場合、その分を貸主から受け取っています。

手数料以外の請求に注意

• 「事務手数料」「書類作成料」：通常の仲介業務は手数料に含まれる。上乗せは不当な場合がある
• 広告料（AD）：貸主が支払うもの。借主に請求されるものではない
• 「特別な依頼」による費用：依頼者が明示的に頼んだ広告や出張は請求できる
• 保証会社利用料・火災保険料：これらは仲介手数料とは別の実費

よくある質問

仲介手数料はいくらですか？

宅地建物取引業法で上限が定められています。<strong>賃貸は賃料1か月分＋消費税</strong>、<strong>売買は価格の3%＋6万円＋消費税</strong>（400万円超の場合）が上限です。これを超えて請求することはできません。

「手数料無料」はなぜ成り立つのですか？

仲介会社は<strong>貸主（売主）と借主（買主）の双方から</strong>手数料を受け取れます（合計で上限の2倍まで）。貸主から受け取る場合、借主を無料にできます。違法ではありませんが、<strong>貸主側の意向が強く働く</strong>可能性は理解しておいてください。

手数料はいつ払いますか？

契約が成立したときです。内覧や相談の段階では発生しません。実務では契約時に半額、引き渡し時に半額とすることもあります。<strong>契約に至らなければ支払い義務はありません</strong>。

手数料以外に請求されることはありますか？

原則として、通常の仲介業務にかかる費用は手数料に含まれます。ただし<strong>依頼者が特別に依頼した広告費や遠方への出張費</strong>は別途請求できるとされています。「事務手数料」「書類作成料」といった名目での上乗せは、実質的な手数料の水増しにあたる場合があります。

まとめ

• 上限は法定。賃貸は賃料1か月分、売買は価格の3%＋6万円（いずれも税別）。
• 「無料」は貸主から受け取る仕組み。違法ではないが、物件選びが偏る可能性はある。
• 支払うのは契約成立時。内覧や相談では発生しない。
• 「事務手数料」などの名目での上乗せは、実質的な水増しにあたる場合がある。

会社の選び方は 不動産会社の選び方、 事業用の探し方は 事業用不動産の仲介会社 を参照してください。